北京通州物流基地

北京通州物流基地坐落于北京市通州区马驹桥镇，是北京市总体规划确定的三大市级物流基地之一，纳入亦庄新城台马协同板块，总规划面积 5.04 平方公里，定位为公路‑海运国际货运枢纽型物流基地，是首都面向环渤海、对接天津港的重要内陆口岸与城市物资集散核心载体。基地践行 “物流 + 总部 + 流通加工” 发展模式，重点发展智慧仓储分拨、全温区冷链物流、电商供应链、流通加工、供应链总部经济，集聚一批国内头部物流、供应链、商贸流通企业，已入驻实体企业 50 余家，注册企业 200 余家，总投资超 120 亿元，打造京津冀一小时鲜活农产品流通核心枢纽、首都城市保供物流高地。

一、区位与核心交通科创优势

基地地处北京东南门户，京沪高速与南六环路交汇处，距离北京中心城区约 15.5 公里，首都国际机场约 30 公里，至天津港约 120 公里，串联京沈、京哈等 11 条高速路网，公路条件优越，实现陆、海、空多式联运高效衔接，货物可快速通达北京全城、辐射京津冀，向外对接天津港出海通道，是北京进出港货物关键集散节点。

紧邻北京经开区，可联动经开区先进制造产业，承接制造企业区域仓储、分拨、流通加工需求；依托北京城市副中心政策红利，叠加亦庄新城产业协同政策，兼顾物流运营、供应链总部办公功能，适合高附加值现代物流、供应链服务类项目落地。

二、园区功能板块分区

基地整体划分为智能仓储分拨片区、冷链物流核心片区、流通加工与供应链总部片区、配套服务片区四大功能板块，各片区错位布局，形成完整现代物流产业承载体系：

智能仓储分拨片区：基地传统核心板块，重点布局高标准坡道高标仓、智能分拣中心，以物流仓储用地为主，承载电商快递、区域分拨、干线物流项目，京东智能产业园一‑三期坐落于此，打造华北大型智能分拣集群。

冷链物流核心片区：园区重点新建板块，以东南高速公路智慧物流港为核心载体，布局超低温库、冷冻库、冷藏库、恒温干仓，具备‑60℃至 20℃全温区存储能力，为国家级智慧物流枢纽重点工程，承接生鲜农产品、医药冷链、进口食品仓储加工业务。

流通加工与供应链总部片区：布局流通加工厂房、供应链企业总部楼宇，支持商品分拣、简单加工、包装定制、区域销售总部落地，实现 “仓储‑加工‑分销” 一体化。

配套服务片区：布局政务服务、配套办公、司机之家、商业生活配套，完善口岸通关、物业运维、供应链金融等生产性服务业态。

产业载体项目：园区已建成多组高标准坡道仓库、全温区冷链库、总部研发楼宇；京东智能产业园三期在建，建成后形成近 50 万㎡连片智能仓储集群；东南高速智慧物流港二期计划 2027 年投用，持续扩充冷链仓储供给能力，载体可租可售，适配不同规模物流供应链企业落地。

三、主导产业方向

园区重点发展四大产业赛道，构建 “智慧仓储分拨 + 全链条冷链 + 电商供应链 + 供应链总部” 产业格局：

智慧仓储与干线分拨：高标准智能仓储、快递快运分拣中心、干线物流、城市共同配送，打造京津冀高时效物流节点。

全温区冷链物流：超低温仓储、生鲜冷链、医药冷链、进口食品存储加工，服务首都民生保供，支撑环首都 1 小时鲜活农产品流通圈建设。

电商与供应链服务：电商仓配一体化、流通加工、定制化包装、供应链金融、一件代发等增值服务。

供应链总部经济：物流区域总部、商贸分销总部、采购结算中心，发展物流总部、结算类业态。

同时延伸发展物流技术研发、智能仓储装备应用、物流数字化平台等配套服务业，推动传统物流向智慧化、绿色低碳供应链升级。

四、基础设施与厂房条件

厂房硬件：可供应物流仓储用地，大量高标准坡道库，实现多楼层车辆直进直出；既有普通干仓，也有‑60℃超低温、冷冻、冷藏全温区冷链库房，满足普通货物、生鲜、医药等多元存储需求；地块实现九通一平，园区内部设置大型货车专用通道，满足重型货运车辆通行。

公用配套：统一配套供电、供水、雨水、污水管网，消防安防体系完备；冷链园区配置 CO₂跨临界绿色制冷系统，推广光伏绿电，落实北京市能耗、碳排放管控要求，鼓励绿色低碳物流设施建设。

物流配套：紧邻高速出入口，实现园区与高速无缝衔接，减少城市内部绕行；具备内陆口岸功能，可开展报关报检业务，便捷对接天津港海运进出口业务。

科创配套：支持物流数字化、智能仓储、无人仓储技术落地，鼓励企业建设智慧仓储、数字供应链平台。

生活配套：配套企业办公楼宇、职工宿舍、商业配套、政务服务站点，满足企业办公、人员生活需求。

五、重点龙头代表企业

园区集聚一批国内物流供应链领域龙头企业，形成明显产业协同效应：

京东产发（马驹桥智能产业园）：京东华北核心智能仓储分拣基地，布局多期高标准智能坡道仓库，承担华北区域电商订单仓储分拣业务。

首发智慧物流（东南高速公路智慧物流港）：北京市规模最大冷链物流枢纽，全温区大型冷链园区，面向生鲜、医药、进口食材提供冷链仓储服务。

普洛斯：国际头部物流仓储运营商，运营高标准现代仓储，服务品牌商、电商企业区域分拨。

顺丰冷链：国内头部冷链物流企业，布局冷链仓储、干线运输、城市配送一体化业务。

百胜供应链：餐饮供应链龙头，布局餐饮食材仓储、加工、配送一体化运营。

六、政策与营商服务

园区叠加北京城市副中心、亦庄新城、北京市现代物流产业多重政策红利：

享受北京市物流枢纽、冷链专项扶持政策，鼓励绿色智慧物流项目落地；

重大项目设立项目服务专班，提供全流程帮办代办，在土地供给、能耗指标、仓储载体定制上给予专项支持；

支持供应链总部企业享受产业扶持、人才相关配套；口岸相关业务就近对接通关服务；

鼓励企业建设绿色仓储、光伏、智慧仓储系统，对应给予专项奖励；对国家级、市级重点物流枢纽项目，执行一事一议。

七、发展定位与招商方向

立足首都城市物资保供功能定位，面向京津冀协同发展，推动传统仓储物流向智慧化、绿色化、高附加值供应链升级。重点引进：智慧仓储分拨、全链条冷链物流、医药冷链、电商仓配一体化、流通加工、供应链区域总部、数字供应链平台企业。严控传统低端仓储散乱项目，打造首都及环渤海地区极具影响力的公路‑海运联动型现代物流枢纽基地。

园区为北京市重点国际货运枢纽型物流基地，围绕智慧仓储分拨、全温区冷链物流、电商供应链、供应链总部四大赛道，构建智能仓配链主、全温区冷链链主、国际供应链链主、物流资产运营链主、园区平台运营链主，依托多式联运优势，服务首都保供与京津冀产业配套。

1、智能仓配链主：京东产发（京东智能产业园马驹桥基地）

国内头部智能物流供应链链主企业，园区核心链主。

核心业务：高标准智能坡道仓储、大型智能分拣中心运营，承担华北区域电商订单仓储、分拣、城市配送业务，一‑三期连片打造华北规模领先的智能仓配集群。

产业带动：带动物流设备集成、智能分拣装备、物流数字化系统、包装耗材、城配运输配套企业集聚。

示范价值：北京智慧物流标杆项目，实现大规模无人仓储、高时效订单处理，提升京津冀电商物流运转效率。

2、全温区冷链链主：北京首发智慧物流有限责任公司（东南高速公路智慧物流港）

国家级智慧冷链枢纽链主企业。

核心业务：运营北京市规模最大全温区冷链物流园区，覆盖‑60℃超低温库、冷冻、冷藏、恒温干仓，面向生鲜食材、医药、进口食品提供仓储、加工、分拨一体化服务。

产业带动：拉动冷链装备、制冷设备、冷链运输、食品流通加工、检验检测配套企业落地。

示范价值：交通运输部十四五新基建北京唯一智慧枢纽工程，国家城乡冷链重点项目，承担首都生鲜保供重要职能。

3、国际供应链链主：顺丰冷链北京基地

国内冷链供应链龙头企业。

核心业务：冷链仓储、干线冷链运输、医药冷链、进出口生鲜供应链服务，打通国内国际冷链流通链路。

产业带动：带动冷链车辆配套、温控设备、报关报检、供应链金融配套服务商集聚。

4、物流资产运营链主：普洛斯北京通州物流基地

国际头部现代物流仓储资产运营链主。

核心业务：高标准现代仓储载体投资建设与运营，为品牌企业、电商、制造业客户提供仓储载体及供应链配套服务。

产业带动：吸引商贸分销、区域分拨、流通加工类上下游企业入驻，完善园区物流产业生态。

5、园区平台运营链主：北京通州物流基地投资开发有限公司

国有开发运营主体，统筹园区土地开发、市政基础设施、公共配套建设运营；设立物流供应链项目服务专班，统筹用地、能耗指标，对接内陆口岸通关资源，为入驻企业提供项目落地、审批代办、政策对接全流程服务。